На главную г.Тюмень, ул. Харьковская, д.83а, к.4, оф. 519 troroo@yandex.ru
 
(3452) 550-190 troroo@yandex.ru

Экспертиза

А.Г. Мосгольд
Сертифицированный ООО «РОО» оценщик недвижимости,
член Экспертного Совета ООО «РОО»,
директор ООО «Инвест-Актив-Оценка»,
г. Екатеринбург

 

О НЕКОТОРЫХ ПРАКТИЧЕСКИХ АСПЕКТАХ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ОЦЕНЩИКА, ЭКСПЕРТА И СРО ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

Процедура экспертизы выполненных оценщиками отчетов стала важной функцией проведения оценок имущества в очень многих ситуациях. Разочарование в добросовестности выполнения оценщиками своих обязанностей при проведении оценки подвигло и законода­теля и ответственных пользователей отчетов делать функцию экспертизы отчета об оценке во многих случаях обязательной. Благое намерение - гарантировать качество оценочных от­четов может быть реализовано лишь при эффективном взаимодействии оценщика, эксперта и саморегулируемой организации, членами которой они являются.

Безусловно, всегда будут существовать разночтения мнений оценщика и эксперта, вы­званные субъективностью взглядов как на формальные требования, так и на методы, само­стоятельно определяемые оценщиком. Сближение позиций лежит опять же в плоскости по­вышения профессиональных компетенций как выполняющего отчет оценщика, так и прове­ряющего его эксперта.

Ключевые слова: экспертиза отчета об оценке.

Много внимания в ФСО уделено нормативным требованиям к представля­емой в отчете информации. Этот акцент можно признать абсолютно обосно­ванным: исходные данные, это основной фундамент, на котором оценщик строит свои рассуждения при проведении расчетов стоимости. Если фундамент «подгулял», то и результаты расчетов могут далеко уйти от истины.

Качество информации, использованной при составлении проверяемого от­чета, может вызвать множественные замечания эксперта. Так, при проверке об­наружится, что приведена недостоверная информация либо отсутствует суще­ственная информация, может быть не указан источник используемых данных либо обоснование расчетных значений.

Например, неполное соответствие: требуется поправка на разницу в соста­ве прав на земельный участок между объектом оценки и аналогом (собственность и аренда). В обоснование такой поправки оценщик приводит следующие данные:

Таблица 1

Пример расчета корректировки в отчете оценщика

Права на земельный участок

01.01.2010г., руб/кв.м.

Корректировка, %

Собственность

7 004

 

Аренда

5 918

18

Источник инф: Собственный расчет оценщика

Расчет оценщика в отчете не приведен. Подобный расчет возможен либо методом парных продаж, либо с применением корреляционно-регрессионного анализа (при наличии достаточного количества данных). Реализацию любого из методов следует привести в отчете.

Относительно к используемой в отчете информации можно выделить и применение экспертного суждения оценщика. Без анализа такого значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, экспертное суждение не соответствует п. 19 ФСО № 1 и п. 12 ФСО № 3.

Например, неполное соответствие: Объект оценки расположен в I ценовом поясе Екатеринбурга, объекты сравнения 2 и 3 расположены во II ценовом поясе, объект сравнения 4 - в III ценовом поясе. При проведении оценщиком анализа рынка стало ясно, что выставленные на продажу аналогичные объекты (АЗС), представлены очень ограниченным количеством. Выявить зависимость цены объекта от его местоположения по данным предложений на продажу не представляется возможным. Учитывая данный факт, оценщик поправку на местоположение не применяет. Между тем, доходность каждой из АЗС в городской черте может существенно различаться. Возможно, для учета влияния на цену местоположения, следовало бы рассмотреть параметры интенсивности транспортного потока.

Встречается мнение, что оценщик в большей степени может обезопасить себя, вписав в отчет максимальное количество допущений и ограничений. От эксперта же п. 11 ФСО № 1 требует проверить обоснованность сделанных оценщиком допущений. Может оказаться, что такая обоснованность отсутству­ет, и положительное экспертное заключение не будет выдано.

Например, неполное соответствие:

  • Образование оценщика соответствует необходимым требованиям. Оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией аналогичного имущества.
  • Оценщик произвел обследование недвижимого имущества лично.
  • Профессиональной помощи в подготовке данного Отчета оценщику никто не оказывал.

Приведенные допущения являются просто излишними, а вот, например, «недопустимое» допущение:

  • Оценка объекта оценки произведена при допущении об отсутствии обременений объекта оценки.

Подобных допущений следует избегать, поскольку приведение информации об объекте оценки является обязанностью оценщика. Попытка отгородиться допущениями от требований ФСО есть нарушение установленных ФСО требований.

Следует отметить, что в соответствии с п. 16 (п.п. и) ФСО № 5 при проведении нормативно-методической экспертизы в экспертном заключении должны быть указаны результаты проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам. То есть, при нормативно-методической экспертизе проверяется не только правильная формализация состава отчета. Если имеются нарушения в расчетах стоимости, выдача положительного экспертного заключения невозможна.

Например, неполное соответствие:

Таблица 2

Пример расчета стоимости объекта недвижимости  доходным подходом в отчете оценщика

Наименование параметра

Значение пара­метра

Площадь помещений, пригодных для сдачи в аренду, кв.м

280,30

Потенциальный валовый доход (ПВД), рублей в год

386 814

Эффективный валовой доход (ЭВД), рублей с НДС

321 056

Чистый операционный доход до уплаты налогов, рублей с НДС

261 206

Ставка капитализации

19,44%

Стоимость объекта недвижимости доходным подходом, рублей с НДС

1 343 652

Таблица 3

Пример расчета стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом в отчете оценщика

Параметры сравнения

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Цена с учетом поправки, рублей

1 125 000

1 800 000

1 620 000

3 960 000

Стоимость прав на земель­ный участок

-151 658,50

-225 321,2

-207 988,00

-658 631,20

Цена с учетом поправки, рублей

973 341,50

1 574 678,80

1 412 011,20

3 301 368,80

Стоимость здания сравни­тельным подходом, рублей с НДС

1 501 997

Таблица 4

Пример согласования (обобщения) результатов в отчете оценщика

Параметры

Затратный подход, руб. с НДС

Сравнительный подход, руб. с НДС

Доходный подход, руб. с НДС

Итого, руб. с НДС

Округл, руб. с НДС

Вес. коэффициент

0,30181

0,43747

0,26072

1

 

Здание гаража

2 304 934

1 501 997

1 343 652

1 703 048

1 703 000

 В расчете сравнительным подходом стоимость земли вычитается. В рамках же доходного подхода оценщиком рассчитана стоимость единого объекта не­движимости, поскольку доход генерируют как улучшения так и земельный уча­сток. Полученные величины по подходам не пригодны для согласования и вы­води об итоговой величине стоимости.

Справедливости ради следует отметить, что когда оценщик получает обратную связь от эксперта в виде замечаний на проверяемый отчет, расшифровать мнение эксперта бывает непросто без дополнительных устных консульта­ций. Экспертам следует стремиться четко формулировать свое мнение, избегая общих фраз. Каждый недостаток проверяемого отчета может быть описан у эксперта примерно следующим образом:

  • ссылка на место в отчете;
  • действие (бездействие) оценщика;
  • тип ошибки (влияет или нет на стоимость);
  • ссылка на нарушение требований нормативов;
  • обоснование позиции эксперта, ссылки на внешние источники;
  • существенность влияния на итоговую стоимость; по желанию: возможные способы исправления.

Например, подробная формулировка замечания эксперта:

Стр. 43-56 отчета. Отсутствуют ссылки на источники информации, использованной при анализе рынка объектов оценки, по этому невозможно проверить достоверность приведенной информации. Их нужно добавить в целом к тексту и под каждой приведенной таблицей. Приведение в анализе рынка недостовер­ной либо устаревшей информации может привести к искажению стоимости объекта оценки. Обращаю ваше внимание: ссылки на источники информации, используемой в отчете, должны позволять сделать вывод об авторстве и дате ее подготовки. Нарушение п. 4, 8е, 10 ФСО № 3.

Например, формулировки замечаний эксперта, исправление которых представляется затруднительным:

  •  Точное описание объектов оценки приведено не полностью.
  •  В приведенном анализе рынка отсутствует обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
  • В рамках затратного подхода не обоснован выбор аналогов объектов оценки при расчете стоимости воспроизводства объектов оценки.
  •  Отчет содержит много опечаток.
  •  Отсутствует обоснование выбора аналогов в сравнительном и доходном подходах.
  •  Ссылки на источники информации, используемой в отчете, не позволяю) сделать вывод об авторстве и дате ее подготовки.
  •  Отсутствует четкая идентификация имущественных прав на объем оценки.

Много жалоб потребителей оценочных услуг связано с затягиванием сроков подготовки отчета об оценке с положительным экспертным заключением. Зачастую предусмотренные сроки проведения экспертизы трудно соблюдать, когда идет совместная с оценщиком доработка отчета. Редко обмен мнениями происходит по схеме: эксперт издал замечания - оценщик доработал отчет - эксперт выдал положительное заключение. Отчет может дорабатываться в несколько «подходов».

Резервы сокращения сроков доработки отчетов безусловно имеются. Например, оценщик самостоятельно мог бы воспользоваться проверочной формой, применяемой при экспертизе, опубликованной на официальном сайте СРО. Насущно необходимо внедрять и совершенствовать системы контроля ка­чества отчетов в региональных оценочных компаниях.

Резюмируя вышесказанное, можно подытожить, что конструктивная рабо­та по проведению экспертизы отчета об оценке может быть достигнута только после налаживания эффективного диалога между оценщиком - автором прове­ряемого отчета, экспертом СРО и аппаратом СРО. Оценщик должен готовить отчет на проверку, заранее предвосхищая возможные замечания, письменно объясняя в отчете свою позицию по каждому пункту существующих норматив­ных требований к оценочному отчету. Обязанность эксперта - избегать огуль­ного критиканства, четко формулировать найденные несоответствия действу­ющим нормативам. Было бы полезно целенаправленное обучения экспертов СРО с целью выработки единой для всех экспертов позиции по поводу тех или иных норм законодательства, унификации формулировки замечаний. Грамот­ная формулировка замечаний могла бы отбросить необходимость дополнитель­ного общения оценщика и эксперта с целью получения пояснений по поводу имеющихся замечаний.

Источник: "Теория и практика стоимостной оценки: региональный аспект: сборник научно-практических статей, посвященный 20-летию оценочной деятельности в России/ Под редакцией А.В.Потапова, Вл.Н.Подкорытова, Е.В.Милиновой.-Екатеринбург

Активных голосований нет